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地产:土地市场有望弱复苏 荐 股

2019-12-04 08:11:06来源:励志吧0次阅读

地产:土地市场有望弱复苏 荐 股 2015-10-14 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

土地市场有望弱复苏百城土地成交总价在前9月达到1.05万亿元,累比减少20%,成交建筑面积共6亿平米,累比减少27%,但跌幅自年初以来持续缩小。一二三线城市前9月土地成交总价分别累比-20%/-18%/-24%,成交建筑面积分别累比-27%/-29%/-25%,一线城市的表现并不像市场预期的那么好,而三线城市也并不明显差于一二线城市,成交量并未如市场预期般明显分化。鉴于全国住宅销售额在前8月已累比增长18.7%,我们跟踪的主要城市高频数据显示住宅成交在9-10月仍然活跃,我们认为住宅市场的持续复苏将最终作用于土地市场,土地市场有望实现弱复苏,预计年底前土地成交总价累比增幅将趋近0%。

土地成交溢价率高于往年可比周期如果我们将15年看成本轮房地产周期的复苏之年,则与最近两个周期的可比年份09年和12年相比,虽然住宅市场销售复苏力度明显低于12年,但15年前三季度一二线城市土地市场成交溢价率却明显高于12年,这些城市土地成交价格受土地市场整体冷清的负面影响并不大。

一二线城市住宅项目地价成本迅速上升从住宅项目土地成本在销售均价中的占比看,如果15年开发商获得的项目未来售价与目前市场售价持平,则一二三线城市住宅项目土地成本占比为27%/20%/12%,三线城市土地成本占比保持稳定,我们预计项目仍能够维持 0%的毛利率水平,而未来如果房价上涨幅度大幅小于近年土地价格涨幅,则一二线城市开发商的项目盈利能力或将大幅下滑。

投资建议在房价涨幅预计将低于土地涨幅的背景下,我们偏爱周转率高、具有品牌溢价和项目布局更为广泛的开发商,此类开发商长期盈利能力受地价上涨拖累的幅度最小,我们首选万科A和保利地产。园区开发类企业中首选华夏幸福。

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